Skip to content

Kaj šteje za primerno stanovanje

Sodišče mora, ko ocenjuje, ali je nadomestno stanovanje primerno, iskati sorazmerje med lastninsko pravico lastnika stanovanja in pravico najemnika do socialnega varstva in dostojanstva.

Po 58. členu Obligacijskega zakonika (OZ) je lahko realizirana le pogodba, ki je bila sklenjena, vendar ne na predpisan oblični način. Sodišče prve stopnje pa je ugotovilo, da med pravdnima strankama dogovora o najemu stanovanja št. 2 ni bilo, te ugotovitve pa sodišče druge stopnje ni spremenilo. Ob tako ugotovljenih pravno pomembnih dejstvih je zato napačno materialnopravno stališče sodišča druge stopnje, da je bila tudi za stanovanje št. 2 sklenjena najemna pogodba in je zato za oceno primernosti nadomestnega stanovanja treba upoštevati obe stanovanji. Pri oceni primernosti nadomestnega stanovanja je tako treba opraviti primerjavo le s stanovanjem št. 3, ki se nahaja v pritličju, za katerega je bila med lastnikom in prvim tožencem sklenjena najemna pogodba. Sodišče prve stopnje je pravilno izpostavilo, da se je prvi toženec ob sklenitvi najemne pogodbe za stanovanje št. 214/5 v izmeri 39,50m2 strinjal, da ga bodo skupaj z njim uporabljale še žena in tri hčere. Zato zahteva sodišča druge stopnje, da bi moral lastnik tožencem zagotoviti tako veliko stanovanje, da bi imela odrasla hčer samostojno, ločeno spalno enoto ni v skladu z določbo drugega odstavka 106. člena SZ-1.

Položaj najemnikov stanovanja je zavarovan v zadostni meri, če se primernost stanovanja presoja glede na zdravstveno stanje, starost in gibalne sposobnosti v trenutku odločanja. Z zahtevo, naj lastnik pri iskanju primernega nadomestnega stanovanja poleg obstoječih upošteva še pričakovane spremembe na strani najemnikov (staranje), bi lastniku iskanje nadomestnega stanovanja otežili do te mere, da bi bila možnost odpovedi najemnega razmerja in razpolaganje z lastno nepremičnino prekomerno otežena. Zato je Vrhovno sodišče ocenilo, da je lastnik stanovanja dolžan zagotoviti, da se stanovanjske razmere najemnikom ne bodo bistveno poslabšale, glede na izkazane okoliščine v času odločanja. To pa je v konkretnem primeru tudi storil, saj bodo toženci lahko izbirali med stanovanjem v B., ki obsega 70,60 m2 in se nahaja v petem nadstropju ter stanovanjem v C. ki obsega 45,90 m2 in se nahaja v drugem nadstropju in je z vidika dostopnosti ustrezno (toženci v pritožbi tudi niso ugovarjali, da bi bilo neprimerno iz tega razloga).

IZREK:

I. Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje spremeni tako, da se pritožba zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožeči stranki njene stroške pritožbenega in revizijskega postopka v znesku 1194,62 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

OBRAZLOŽITEV:

Dosedanji postopek

1. Tožnica je s tožbo z dne 21. 1. 2019 od sodišča zahtevala, naj razsodi, da se zaradi rušitve odpove najemna pogodba št. 21475 z dne 30. 8. 1999 in se tožencem naloži, naj se izselijo iz dveh enosobnih stanovanj št. 2 in 3, ki se nahajata v pritličju štiri-stanovanjske stavbe v A.

2. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku ugodilo. Ugotovilo je, da je pravni prednik tožnice s prvim tožencem sklenil najemno pogodbo za neprofitno najemnino leta 1999 le za stanovanje št. 3 v izmeri 36 m2. Stanovanje št. 2 v izmeri 27 m2 pa je leta 1992 tedanji lastnik prvemu tožencu dal v uporabo le do preklica (prekarij) in lahko tožnica na podlagi tretjega odstavka 583. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) zahteva njegovo vrnitev. Sodišče prve stopnje je odločilo, da je nameravana rušitev stavbe eden od razlogov, zaradi katerega lahko lastnik najemno pogodbo odpove brez krivdnega razloga (prvi odstavek 106. člena Stanovanjskega zakona, v nadaljevanju SZ-1), če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. Ocenilo je, da je tožnica tožencem od štirih ponudila dve primerni stanovanji: eno v B. (70,60m2), in drugo v C. (45,90m2) in je tako utemeljen tudi njen zahtevek za izročitev stanovanja št. 3.

3. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožencev ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo. Obrazložilo je, da se zaradi odpovedi pogodbe najemniku in osebam, ki bivajo z njim v stanovanju, položaj iz najemnega razmerja ne sme bistveno poslabšati v nobeni pomembni okoliščini v primerjavi s stanovanjem, v katerem bivajo sedaj. Ocenilo je, da bi se s selitvijo v stanovanje v B., ki se nahaja v 5. nadstropju, glede na močne bolečine v ramah in vratu, ki jih trpi druga toženka in glede na starost prvih dveh tožencev (rojena sta 1957 in 1960), položaj iz najemnega razmerja pomembno poslabšal. Odločilo je, da je neprimerno tudi stanovanje v C., ker je glede na to, da so toženci proti plačilu najemnine uporabljali dve stanovanji, treba šteti, da je bila realizirana tudi najemna pogodba za drugo stanovanje, to pa pomeni, da bi tožnica morala zagotoviti stanovanje z ločenima spalnima deloma za prva dva toženca in za tretjo toženko.

4. Vrhovno sodišče je zoper odločitev sodišča druge stopnje s sklepom II DoR 518/2020 z dne 20. 10. 2020 tožnici dopustilo revizijo glede vprašanj: 1) Ali sprememba etaže stanovanja (ponujeno nadomestno stanovanje se nahaja v petem nadstropju brez dvigala, dotedanje stanovanje pa je v pritličju) glede na drugi odstavek 106. člena Stanovanjskega zakona predstavlja bistveno poslabšanje stanovanjskih pogojev tožencev? 2) Ali je materialnopravno pravilno stališče izpodbijane sodbe sodišča druge stopnje o sklenjeni najemni pogodbi glede stanovanja št. 2 za nedoločen čas (za neprofitno najemnino)?

Revizija

5. Na podlagi tega sklepa tožnica zoper sodbo sodišča druge stopnje vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava ter bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Predlaga, naj revizijsko sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da pritožbo tožencev zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje, podrejeno pa, naj sodbo sodišča druge stopnje razveljavi ter vrne zadevo temu sodišču v ponovno sojenje.

6. Opozarja, da je tožencem ob odpovedi najemne pogodbe za stanovanje št. 3 in odpovedi uporabe za stanovanje št. 2 ponudila štiri stanovanja. Toženci so vsa štiri stanovanja zavrnili, pri čemer niso navedli, da bi imeli kakršnekoli zdravstvene težave, ki bi jih tožnica morala upoštevati pri ponudbi nadomestnega stanovanja. Navaja, da so toženci šele na prvem naroku za glavno obravnavo začeli zatrjevati, da ima druga toženka zdravstvene težave, pri tem pa tega niso izkazali ne z zdravstveno dokumentacijo, ne z izvedencem medicinske stroke. Poudarja, da stališča Vrhovnega sodišča v zvezi s prvim vprašanjem še ni, da pa je višje sodišče v Ljubljani v odločbi I Cp 881/2021 z dne 24. 10. 2012 zavzelo stališče, da zahteve po zagotovitvi primernega stanovanja s primerljivimi stanovanjskimi pogoji v dotedanjem najemnem stanovanju ni dopustno razlagati tako, da bi lastniku onemogočili odpoved najemne pogodbe iz nekrivdnih, a utemeljenih razlogov. Meni, da razlaga sodišča druge stopnje dejansko pomeni izvotlitev njene lastninske pravice. Opozarja, da toženci v konkretnem dokaznem postopku niso dokazali, da bi bile težave, ki jih ima druga toženka v ramah in vratu, takšne intenzitete, niti, da bi bila starost prvih dveh tožencev v trenutku odločanja takšna, da bi bilo to lahko podlaga za odločitev, da je ponujeno stanovanje v B. v 5. nadstropju neustrezno z vidika drugega odstavka 106. člena SZ.

7. Glede drugega dopuščenega vprašanja pa tožnica opozarja, da je sodišče druge stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, ko je odločilo, da je bila na podlagi realizacije po 58. členu OZ sklenjena najemna pogodba tudi za stanovanje št. 2. Opozarja, da je realizirana lahko le pogodba, ki je bila sklenjena ustno, vendar z vsemi bistvenimi sestavinami take pogodbe. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje pa je bilo stanovanje št. 2 prvemu tožencu dano v uporabo le do preklica (prekarij). Pogodba, ki nikoli ni bila sklenjena, pa ne more konvalidirati. Opozarja, da je s takšno odločitvijo sodišče druge stopnje tudi odstopilo od uveljavljene sodne prakse in se sklicuje na odločbe Vrhovnega sodišča II Ips 30/2008 z dne 22. 10. 2009, II Ips 384/98 z dne 30. 6. 1990, Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 4770/2008 z dne 18. 3. 2009, II Cp 241/2013 z dne 28. 8. 2013, I Cp 2489/2010z dne 30. 11. 2010, II Cp 1192/1999 z dne 21. 6. 2000 in I Cp 1223/2015 z dne 24. 6. 2015. V teh odločbah je zavzeto stališče, da z dolgotrajno uporabo stanovanja in plačevanjem najemnine še ne more priti do konvalidacije najemne pogodbe. Posledično je sodišče druge stopnje tudi zmotno ocenilo, da je ponujeno nadomestno stanovanje v C. neustrezno. S tako odločitvijo je tožencem podelilo večji obseg upravičenj, kot jim gredo po 106. členu SZ-1, s tem pa je neutemeljeno poseglo v tožničino ustavno pravico do zasebne lastnine. Tožnica navaja, da bi ob koliziji dveh ustavnih pravic pravice do zasebne lastnine tožnice in pravice do socialne varnosti tožencev izpodbijana odločba morala vsebovati argumentacijo o tem, iz katerih razlogov je višje sodišče dalo prednost pravici tožencev, zlasti glede na to, da odločba sodišča prve stopnje takšno argumentacijo vsebuje.

8. Sodišče je revizijo vročilo tožencem, ki so nanjo odgovorili. Predlagajo, naj revizijsko sodišče revizijo zavrne in tožnici naloži plačilo njihovih revizijskih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

9. Revizija je utemeljena.

10. Vrhovno sodišče glede na revizijske navedbe o pomanjkljivi obrazloženosti izpodbijane sodbe uvodoma opozarja, da je bila revizija dopuščena le glede materialnopravne pravilnosti odločitve sodišča druge stopnje. Sicer pa že revizijske navedbe tožnice v zvezi z zmotnimi meterialnopravnimi stališči sodišča druge kažejo, da sodba sodišča druge stopnje vsebuje potrebne razloge.

O koliziji med lastninsko pravico tožnice (33. člen Ustave) in pravico do socialne varnosti (50. člen Ustave) in dostojanstva tožencev (34. člen Ustave)

11. V obravnavani zadevi gre za kolizijo med ustavno pravico do zasebne lastnine tožnice, ki je zagotovljena v 33. členu Ustave ter pravico tožencev do socialne varnosti in njihovega osebnega dostojanstva, ki sta zagotovljeni v 34. in 50. členu Ustave.

12. Ustava v 67. členu določa, da zakon določa način pridobivanja in uživanja lastnine tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija. Tako je predvsem naloga zakonodajalca, da uravnoteži individualistično funkcijo lastnine (uresničevanje premoženjske svobode posameznika) z javnimi interesi, ki so v zagotovitvi socialne funkcije lastnine.1 Merilo za uravnoteženje individualnih in javnih interesov na področju lastnine je ustavnopravno načelo sorazmernosti.

13. Eden od ukrepov za zagotovitev socialne funkcije lastnine je tudi ta, da zakonodajalec odpoved najemne pogodbe iz nekrivdnih razlogov pogojuje s tem, da lastnik stanovanja najemniku preskrbi drugo primerno stanovanje (drugi odstavek 106. člena SZ-1). Za najemojemalca ima namreč stanovanje poudarjen socialni pomen, saj je bistvena sestavina človekovega osebnega, družinskega in socialnega položaja. V skladu z načeli pravne in socialne države (2. člen Ustave) je, da zakonodajalec izravnavajoče posega v to razmerje, tudi zato, ker je najemno razmerje že po naravi trajno.2 Ustavno sodišče je že ocenilo, da je takšna ureditev skladna z ustavnopravnim načelom sorazmernosti.3

14. Zakonodajalec je v drugem odstavku 106. člena SZ-1 določil tudi, da mora lastnik najemniku priskrbeti takšno stanovanje, da se poleg opredelitev iz 10. člena SZ -1 tudi v nobeni drugi pomembni okoliščini stanovanjski pogoji najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju, ne smejo bistveno poslabšati.

15. Po 10. členu SZ-1 je primerno stanovanje tisto stanovanje, ki je v takšni eno ali večstanovanjski stavbi, ki je zgrajena v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj in je zanjo v skladu s predpisi o graditvi objektov izdano uporabno dovoljenje. Stanovanje mora imeti ločen spalni in bivalni del (razen v primeru garsonjere) ter mora zadoščati stanovanjskim potrebam lastnika oziroma najemnika in njunih ožjih družinskih članov, ki živijo z lastnikom oziroma najemnikom v skupnem gospodinjstvu, ter ustrezati površinskim normativom po pravilniku iz 87. člena SZ-1.

16. Revidentka pravilno opozarja, da mora sodišče, tudi ko ocenjuje, ali je nadomestno stanovanje primerno, iskati sorazmerje med lastninsko pravico lastnika stanovanja in pravico najemnika do socialnega varstva in dostojanstva. Treba je najti kompromis, ki naj zagotovi, da se obseg varovanja vsake pravice zmanjša le v obsegu, ki je nujno potreben zaradi uveljavitve druge pravice4. Sodišče mora pri tem ovrednotiti pomen obeh pravic in težo posega, oboje v luči vseh okoliščin konkretnega primera.

O pravilnosti odločitve, da je pri oceni primernosti nadomestnega stanovanja treba upoštevati obe stanovanji, ki so ju uporabljali toženci

17. Lastnik je po 106. členu SZ-1 dolžan zagotoviti drugo primerno stanovanje le glede na stanovanje, za katerega ima z najemnikom sklenjeno najemno pogodbo. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je lastnik stanovanja sklenil najemno pogodbo s prvim tožencem le za stanovanje št. 3, stanovanje št. 2 pa je prvemu tožencu dal v uporabo le do preklica (prekarij).

18. Tožnica v reviziji utemeljeno opozarja, da je materialnopravno zmotno stališče sodišča druge stopnje, da se z dolgotrajno uporabo stanovanja proti plačilu najemnine realizira najemna pogodba. Vrhovno sodišče je to povedalo že večkrat. Tudi v zelo podobnem primeru v zadevi II Ips 30/2008 z dne 22. 10. 2009, kjer je, kot pravilno povzema tožnica v reviziji, zapisalo, da je po 58. členu OZ lahko realizirana le pogodba, ki je bila sklenjena, vendar ne na predpisan oblični način. Sodišče prve stopnje pa je ugotovilo, da med pravdnima strankama dogovora o najemu stanovanja št. 2 ni bilo, te ugotovitve pa sodišče druge stopnje ni spremenilo. Ob tako ugotovljenih pravno pomembnih dejstvih je zato napačno materialnopravno stališče sodišča druge stopnje, da je bila tudi za stanovanje št. 2 sklenjena najemna pogodba in je zato za oceno primernosti nadomestnega stanovanja treba upoštevati obe stanovanji. Pri oceni primernosti nadomestnega stanovanja je tako treba opraviti primerjavo le s stanovanjem št. 3, za katerega je bila med lastnikom in prvim tožencem sklenjena najemna pogodba. Sodišče prve stopnje je pravilno izpostavilo, da se je prvi toženec ob sklenitvi najemne pogodbe za stanovanje št. 214/5 v izmeri 39,50m2 strinjal, da ga bodo skupaj z njim uporabljale še žena in tri hčere. Zato zahteva sodišča druge stopnje, da bi moral lastnik tožencem zagotoviti tako veliko stanovanje, da bi imela odrasla hčer samostojno, ločeno spalno enoto ni v skladu z določbo drugega odstavka 106. člena SZ-1. To pa pomeni, da je bila pravilna ocena sodišča prve stopnje, da je primerno tudi nadomestno stanovanje v C.

O pravilnosti odločitve, da sprememba etaže stanovanja predstavlja bistveno poslabšanje stanovanjskih pogojev tožencev

19. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da se stanovanje št. 3, ki ga na podlagi stanovanjske pogodbe zaseda prvi toženec, nahaja v pritličju. Ponujeni stanovanji, ki izpolnjujeta pogoje po 10. členu SZ-1, pa sta stanovanje v B., ki obsega 70,60 m2 in se nahaja v petem nadstropju ter stanovanje v C., ki obsega 45,90m2 in se nahaja v drugem nadstropju.

20. Sodišče prve stopnje je ugotovilo tudi, da iz medicinske dokumentacije, ki jo je predložila druga toženka izhaja, da ima bolečine v ramah in vratu. Tako je ocenilo, da toženci niso izkazali, da se kateri od njih iz zdravstvenih razlogov ne more vzpenjati po stopnicah niti, da bi jim bilo to odsvetovano. Sodišče druge stopnje je kot pomembno okoliščino izpostavilo, da sta prva dva tožnika rojena leta 1958 in 1960 in da že zaradi pričakovanja, da bosta z leti vse težje premagovala stopnice, pomeni stanovanje v 5. nadstropju bistveno poslabšanje stanovanjskih pogojev glede na to, da trenutno uporabljata stanovanje v pritličju.

21. Primerno stanovanje je res ena od najpomembnejših socialnih dobrin posameznika saj je eden od pogojev za dostojno življenje. Zato Ustava v 78. členu državo zavezuje, naj ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje. Vendar tudi iz 78. člena Ustave ne izhaja pravica do stanovanja, niti pravica do določenega stanovanja ali stanovanja določene kvalitete. Pridobitev ustreznega stanovanja tako ostaja predvsem odgovornost vsakega posameznika, država mora le ustvarjati za to ugodne razmere.5 Dolžna je voditi dejavno politiko pri reševanju stanovanjskega vprašanja in eden od teh ukrepov je tudi pridobivanje neprofitnih stanovanj in njihovo oddajanje v najem z javnimi razpisi.6

22. Navedeno je treba upoštevati tudi pri presoji, kako daleč sega obveznost lastnika stanovanja pri zagotavljanju nadomestnega stanovanja v primeru odpovedi najemne pogodbe iz nekrivdnih razlogov. Vrhovno sodišče soglaša s tožnico, da je položaj najemnikov stanovanja zavarovan v zadostni meri, če se primernost stanovanja presoja glede na zdravstveno stanje, starost in gibalne sposobnosti v trenutku odločanja. Z zahtevo, naj lastnik pri iskanju primernega nadomestnega stanovanja poleg obstoječih upošteva še pričakovane spremembe na strani najemnikov, bi lastniku iskanje nadomestnega stanovanja otežili do te mere, da bi bila možnost odpovedi najemnega razmerja in razpolaganje z lastno nepremičnino prekomerno otežena. Zato je Vrhovno sodišče ocenilo, da je lastnik stanovanja dolžan zagotoviti, da se stanovanjske razmere najemnikom ne bodo bistveno poslabšale, glede na izkazane okoliščine v času odločanja. To pa je v konkretnem primeru tudi storil, saj bodo toženci lahko izbirali med stanovanjem v B., ki obsega 70,60 m2 in se nahaja v petem nadstropju ter stanovanjem v A., ki obsega 45,90 m2 in se nahaja v drugem nadstropju in je z vidika dostopnosti ustrezno (toženci v pritožbi tudi niso ugovarjali, da bi bilo neprimerno iz tega razloga). Ni dvoma, da je selitev za tožence zelo obremenjujoča, vendar odgovornosti za iskanje še ustreznejših stanovanjskih rešitev zlasti upoštevajoč izhodišča v 78. členu Ustave, ni mogoče naložiti lastniku stanovanja, ampak je to v nadaljevanju prepuščeno prizadevanjem samih tožencev v okviru socialnih ukrepov, ki jih zagotavlja država.

23. Vrhovno sodišče je tako ugotovilo, da je sodišče druge stopnje zmotno uporabilo materialno pravo. Tako je na podlagi prvega odstavka 380. člena ZPP reviziji ugodilo in sodbo sodišča druge stopnje spremenilo tako, da je pritožbo tožencev zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

24. Kadar sodišče spremeni odločbo, zoper katero je vloženo pravno sredstvo, odloči o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Zato je Vrhovno sodišče odločilo, da morajo po prvem odstavku 154. člena ZPP toženci tožnici povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 373,32 EUR (500 točk po 0,6 EUR za odgovor na pritožbo, 2% mat. stroške in 22% DDV) in revizijskega postopka v znesku 821,30 EUR (500 točk za predlog za dopustitev revizije in 600 točk za revizijo, 2 % mat. stroške in 22% DDV). Vrhovno sodišče je pri odločanju uporabilo Odvetniško tarifo.

25. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenim v uvodu odločbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).


1 G. Virant v L. Šturm (ur.), Komentar Ustave Republike Slovenije, Fakulteta za podiplomske državne in evropske študije, Ljubljana 2002, str. 638.
2 Odločba Ustavnega sodišča št. U-I-287/96 z dne 23. 8. 1996 točka 11.
3 Odločba Ustavnega sodišča št. U-I-192/03 z dne 26. 9. 2003, točka 41.
4 F. Testen v: L. Šturm (ur.), Komentar Ustave Republike Slovenije, nav. delo, str. 195.
5 B. Kresal v L. Šturm, (ur.), Komentar Ustave Republike Slovenije, nav. delo, str. 763, kjer se avtorica sklicuje na sklep Ustavnega sodišča št. Up-179/96 z dne 27. 11. 1996.
6 Odločba Ustavnega sodišča št. U-I-144/14 z dne 9. 3. 2017, točka 15.

Vir: VSRS Sodba II Ips 57/2021 z dne 18. avgusta 2021.

NG View All

©2014-2021 Nautilex.Info—Pravo, povezano § Law, connected.

%d bloggers like this: